EINTRAGUNG GRAPHISCHER DARSTELLUNGEN VON PARZELLEN IN DAS GRUNDBUCH

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Das Inkrafttreten des Reformgesetzes 13/2015 vom 24. Juni des Hypothekengesetzes und die Neufassung des Immobilienkatastergesetzes hat zu einer bedeutenden Änderung in der Art, in der die Immobilien in den spanischen Grundbüchern beschrieben werden, geführt. Konkret ist insbesondere die Art und Weise betroffen, in der die in Ihrem Eigentum befindliche Grundstücksparzelle identifiziert wird.

Bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt wurde ein Grundstück mittels einer schriftlichen Beschreibung definiert, in welcher ihre Lage, Charakteristiken, Fläche, Begrenzungen etc. angegeben werden. Diese Art der Definition führt oftmals zu Problemen bei der Identifizierung.

Mit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes wird die Beschreibung der Grundstücke durch eine graphische Darstellung derselben ergänzt, wobei als Grundlage hierfür die Kartographie des Katasteramtes dient. Diesbezüglich ist es wichtig darauf hinweisen, dass im Fall von Zweifeln oder Konflikten die graphische Darstellung der schriftlichen Beschreibung des Grundstückes überwiegt.

Die Hinterlegung der graphischen Darstellung ist obligatorisch in Fällen der Ersteintragung, Berichtigung der Grundstücksgröße, Parzellierung, Umlegung, Abschreibung eines Grundstücksteils, Teilung, Zusammenlegung oder Zuschreibung, Zwangsenteignung, Grenzabmarkung und Neubauerklärung. Das bedeutet, diese ist obligatorisch in all jenen Fällen, die zu einer physischen Veränderung des Grundstücks führen.

Abgesehen von den vorgenannten Fällen kann die Eintragung der graphischen Darstellung einer Parzelle jederzeit freiwillig erfolgen.

Es scheint offensichtlich, dass es das endgültige Ziel der Behörde ist, dass alle Grundstücke auf nationalem Territorium mit einer entsprechenden Referenz versehen sind, d. h. anhand von geographischen Koordinaten, die ihre Grenzen bestimmen, perfekt im Raum platziert sind.

Wie bereits zuvor erwähnt, wird als Referenz die Kartographie des Katasteramtes herangezogen. Wenn ein Eigentümer der Ansicht ist, dass die physische Realität seiner Parzelle mit der im Immobilienkataster wiedergegebenen übereinstimmt, kann dieser direkt die graphische Darstellung des Katasters eintragen lassen. Andernfalls, d. h. sollte er der Ansicht sein, dass seine Parzelle nicht korrekt wiedergegeben wird, kann er bei Erfüllung bestimmter Bedingungen eine alternative graphische Darstellung einreichen.

Abhängig von den eingereichten Unterlagen und der verfügbaren Information bestimmt der Grundbuchführer nach seinem Kriterium, ob die vorgelegte graphische Darstellung eingetragen wird. In jenen Fällen, in denen er Zweifel hegt oder die nach seinem Verständnis zu Konflikten mit den Eigentümern der benachbarten Grundstücke führen könnten, wird er zunächst mit diesen Kontakt aufnehmen. Es werden zwei Benachrichtigungen auf dem Postweg zugesandt, in denen ihnen die Möglichkeit angeboten wird in der Frist von 20 Tagen Einspruch zu erheben. Sofern in dieser Frist keine Antwort eingeht, erfolgt die öffentliche Bekanntmachung im BOE (amtliches Mitteilungsblatt).

Dieser Prozess kann zu zahlreichen Problemen führen. Es kommt vor, dass die physische Realität einer Parzelle nicht genau mit deren graphischer Darstellung des Katasteramtes übereinstimmt, sondern in Bezug auf die benachbarten Grundstücke an Fläche gewinnt oder verliert. In diesen Fällen ist die Rolle des Grundbuchführers fundamental, der alle erforderlichen Vorkehrungen treffen muss, damit die eingetragene graphische Darstellung genau der Realität entspricht.

Wie bereits erwähnt, kann er im Fall von Zweifeln die Eigentümer der benachbarten Grundstücke vorladen. Die Art der Mitteilung durch Zustellung auf dem Postweg und Veröffentlichung im BOE kann jedoch dazu führen, dass diese Eigentümer die Information nicht erhalten (z. B. weil die Namen und Postanschriften derselben nicht aktualisiert sind, weil diese unerreichbar sind etc.). Dieses Problem kann sich im Fall ausländischer Eigentümer, die nicht ständig in Spanien ansässig sind, verschärfen.

Aus diesem Grund empfehlen wir seitens STEIN & PARTNER unseren Kunden möglichen zukünftigen Problemen zuvorzukommen, indem sie die graphische Darstellung ihrer Parzellen im Grundbuch eintragen lassen. Auf diese Weise werden diese präzise definiert und gegenüber zukünftigen Handlungen durch die benachbarten Eigentümer abgesichert.

Wenn ein Eigentümer die graphische Darstellung seiner Parzelle eintragen lässt, ist die Begrenzung seines Grundstück durch Koordinaten festgelegt. Wenn anderseits alle benachbarten Eigentümer dasselbe tun, wird Ihr Grundstück im Grundbuch vollständig durch die Handlung Dritter definiert. Es ist naheliegend, dass es ratsam ist diesem zuvorzukommen und dass Sie und nicht Ihre Nachbarn es sind, der die Grenzen seines Grundstück definiert.

In STEIN & PARTNER stehen wir jederzeit zur Verfügung, um die Aspekte, die Ihnen angemessen erscheinen, zu erläutern und erstellen Ihnen gerne – sofern Sie dies wünschen – einen Kostenvoranschlag für die Eintragung der graphischen Darstellung Ihrer Parzelle im Grundbuch.